ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコートの価格相場2026最新｜中古購入・賃貸・売却を徹底解説

東京都北区王子5丁目に位置する「ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコート」は、2018年に誕生した大規模マンション「ザ・ガーデンズ東京王子」を構成する3棟のうちの一つです。東京メトロ南北線の王子神谷駅やJR京浜東北線の東十条駅を利用でき、都心へのアクセスと落ち着いた住環境の両方を検討したい人から関心を集めています。

2026年10月26日時点の価格情報では、マンションナビが示す売買相場は約1億2,050万〜1億2,450万円。一方、仲介会社や不動産ポータルサイトには1億1,390万円や1億1,980万円などの販売情報も掲載されており、相場の推計値と実際の売出価格を分けて考える必要があります。中古マンションの購入、売却、賃貸のいずれを検討する場合も、価格だけでなく、専有面積、階数、管理費、修繕積立金、駅までの距離を総合的に判断することが大切です。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 売買相場：2026年10月26日時点のマンションナビの推計は約1億2,050万〜1億2,450万円。公開中の売出価格とは区別して確認したい。
• 賃貸相場：2026年春の掲載履歴では、約68㎡の住戸が月額24万9,000〜26万円で募集されていた。
• 管理費・修繕積立金：代表的な掲載住戸では月額合計2万1,080円。インターネット料金などの追加負担も確認が必要。
• 立地：王子神谷駅・東十条駅を利用でき、全864邸・3棟構成の大規模マンションならではの共用施設も特徴。
• 購入・売却の判断：階数、眺望、向き、住戸の状態、売出期間、管理組合の修繕計画まで比較することが重要。

【2026年10月最新】中古販売価格と売買相場はどれくらい？

ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコートの価格を調べる際、まず押さえたいのが、相場サイトによる推計価格と、不動産会社が掲載する個別住戸の販売価格は同じ数字ではないという点です。

マンションナビの2026年10月26日時点の情報では、売買相場は約1億2,050万〜1億2,450万円とされています。一方、住友不動産ステップや三井のリハウスなどの掲載情報には、専有面積68.20㎡の3LDKが1億1,980万円、70.56㎡の3LDKが1億1,390万円といった事例があります。

この差は、価格情報の更新時期、対象住戸、階数、方角、査定方法などが異なるために生じます。相場サイトの推計価格が、そのまま現在の売出価格や将来の成約価格になるわけではありません。

2026年10月に確認できる主な価格情報を整理すると、次のようになります。

出典はマンションナビ、住友不動産ステップ、三井のリハウス、LIFULL HOME'Sなどの公開情報です。いずれも掲載価格や推計値であり、実際に売買契約が成立した金額と一致するとは限りません。

中古購入を検討する人は、同じマンション内で面積や階数が近い住戸を比較し、価格差に合理的な理由があるかを確認しましょう。売却を考える所有者は、査定価格だけでなく、現在の競合物件の数や価格帯、売出期間も判断材料になります。

【価格推移・販売事例】過去より高くなっている？売却相場の見方

ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコートの価格推移を確認すると、過去の募集価格と2026年の掲載価格には大きな開きが見られます。ただし、異なる住戸の価格を単純に並べると、マンション全体の値上がり率を誤って判断するおそれがあります。

LIFULL HOME'Sの掲載履歴には、2025年4〜5月に専有面積68.2㎡の住戸が7,980万円で掲載された記録がある一方、2026年9月には70.56㎡の住戸が1億1,980万円、70.54㎡の住戸が1億2,980万円で掲載された記録があります。

この推移からは、同マンションの中古市場で高額な売出価格が見られるようになったことが分かります。しかし、前者は2階、後者は10階や6階など条件が異なります。室内のリフォーム状況、採光、眺望、売出時の市場環境も違うため、これらをそのまま比較して価格が何％上昇したと断定することはできません。

また、2026年9月には70.56㎡の住戸について、1億1,480万円や1億2,180万円、1億2,500万円などの掲載履歴も見られます。同じ広さに近い住戸でも、掲載時期や販売戦略によって価格は変動します。掲載終了も成約を意味するとは限らず、販売の取り下げや価格変更の可能性があります。

売却相場を見極める際に重視したいのは、次の3点です。

• 同じエアリーコート内で、専有面積・階数・向きが近い住戸の売出価格を比較する。
• 売出価格と、実際の成約価格や不動産会社による査定価格を区別する。
• 売却希望時期を踏まえ、強気の価格設定と早期売却を優先する価格設定を比較する。

売却を急がない場合でも、周辺の競合住戸が値下げした際には、自分の住戸の価格設定を見直す必要が生じることがあります。反対に、条件のよい住戸が少ない時期には、眺望や室内状態などの強みを適切に説明することで、購入希望者への訴求力を高められる可能性があります。

【間取り・専有面積】エアリーコートはどんな住戸を選べる？

ザ・ガーデンズ東京王子は、エアリーコート、ブルームコート、カームコートの3棟で構成される全864邸の大規模マンションです。三菱地所ハウスネットの物件概要では、マンション全体の専有面積は65.07〜85.09㎡、間取りは2LDK＋S（納戸）〜4LDKと案内されています。

一方、エアリーコートの中古販売情報で目立つのは、専有面積68.20㎡前後や70.54〜70.56㎡前後の3LDK、2LDK＋Sなどの住戸です。販売時の間取り表記だけでなく、納戸の位置や広さ、収納、リビングと各居室のつながりを確認することが大切です。

例えば、68.20㎡の3LDKと70.56㎡の3LDKでは、数字上の差は約2.36㎡です。しかし、住みやすさは面積だけで決まりません。家具を配置したときの動線、キッチンとダイニングの距離、各居室の収納量、窓の位置などによって、実際の使い勝手は変わります。

内覧時には、図面と現況の両方を確認しましょう。リフォーム済みの住戸は見栄えがよくても、工事の範囲や設備の交換履歴によって購入後の負担が変わります。反対に、未改装の住戸でも希望する間取りや設備に整えられる余地があれば、比較対象に入れる価値があります。

なお、同じマンションでも階数や住戸位置によって、日当たり、眺望、道路や共用部からの音、プライバシーの条件は異なります。南東向き・南西向きなどの方角だけで判断せず、内覧する時間帯を変えて室内の明るさや周囲の音を確かめることをおすすめします。

【管理費・修繕積立金】購入後に毎月いくらかかる？

中古マンションの購入では、販売価格や住宅ローンの返済額に目が向きがちですが、管理費や修繕積立金も長期的な住居費を左右します。エアリーコートの掲載住戸では、管理費が月額1万2,000円、修繕積立金が月額9,080円という例が確認できます。

別の掲載住戸では、管理費1万2,400円、修繕積立金9,400円という金額も見られます。金額の違いが掲載情報の更新や住戸ごとの条件によるものかを含め、購入を検討する部屋の最新資料で確認してください。

さらに、インターネット使用料が月額550円、給湯器リース料が月額2,160円、クラブ会費が月額510円という掲載例もあります。これらを含めると、管理費・修繕積立金などの月額負担は、掲載条件によって約2万4,300〜2万5,020円になります。住宅ローン、固定資産税、保険料、駐車場代などは別途必要です。

修繕積立金については、現在の月額だけを見て判断しないことが重要です。マンションの築年数が進むにつれて、外壁、屋上防水、給排水設備などの修繕が必要になるため、長期修繕計画や積立金の改定予定、大規模修繕の実施状況を確認しましょう。

大規模マンションは、共用施設や管理サービスを維持するための仕組みが整えられている一方、設備の維持管理にも費用がかかります。戸数が多いという理由だけで、将来の修繕負担が軽いと決めつけることはできません。

購入申込みの前には、重要事項調査報告書、管理規約、長期修繕計画、管理費・修繕積立金の滞納状況などを確認するのが望ましいでしょう。これらは購入後の予想外の支出を避けるための重要な資料です。

【立地・アクセス・周辺環境】王子5丁目で暮らすメリットと注意点

ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコートの所在地は東京都北区王子5丁目です。交通面では、東京メトロ南北線の王子神谷駅とJR京浜東北線の東十条駅が主な利用駅として案内されています。物件資料によって徒歩分数は異なりますが、おおむね王子神谷駅まで徒歩5〜7分、東十条駅まで徒歩6〜7分程度が目安です。

さらに、JR埼京線の十条駅も徒歩圏として掲載されています。ただし、駅までの所要時間は棟や出入口、利用する経路によって変わるため、通勤・通学で利用する場合は実際に歩いて確認するのが確実です。

複数路線を使い分けられることは、通勤先や外出先に応じて移動経路を選びやすいという利点につながります。一方、どの路線を利用するかによって乗り換えや所要時間は変わります。購入前には、普段の通勤時間帯を想定して駅までの道のりを確認しておきたいところです。

住環境の特徴は、住居だけでなく商業や子育てなどの機能を組み合わせた街づくりにあります。三菱地所ハウスネットの紹介では、ザ・ガーデンズ東京王子は「住・商・育」の複合開発として2018年に誕生したマンションとされています。

また、公式のマンション紹介では、住民向けのドッグラン、ゴミの各戸回収サービス、カーシェアリング、電動レンタサイクルなどが案内されています。利用条件やサービスの提供状況は管理規約や運営状況によって異なる可能性があるため、内覧時に最新情報を確認しましょう。

注意したいのは、駅に近いことと、住戸内が静かであることは別の問題だという点です。幹線道路や人の往来、共用部の位置などによって住み心地は変わります。平日と休日、昼と夜など、時間帯を変えて現地を確認すれば、広告や間取り図だけでは分かりにくい条件を把握しやすくなります。

【口コミ・評判】評価の高さだけでは分からない住み心地

ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコートの口コミを確認する際は、総合評価だけでなく、どの項目が評価されているのかを見ることが大切です。Yahoo!不動産のマンション情報では、総合評価4.58、評価件数24件、コメント4件という掲載情報が確認できます。

同サイトの項目別評価では、マンションや住戸そのもの、デザイン・外観、管理・手入れ、共用施設・設備などが高く評価されている一方、周辺施設・交通の評価は相対的に低い数値となっています。これらは投稿者の主観に基づく評価であり、居住者全員の意見や現在の状況を代表するものではありません。

口コミから読み取るべきなのは、点数の高さそのものよりも、自分の生活に関係する評価軸です。共用施設を頻繁に利用する人と、外出が多く共用施設をほとんど使わない人では、マンションに求める価値が違います。

購入前には、次のような観点で口コミを整理すると判断しやすくなります。

• 管理・共用部：清掃状況、設備の使いやすさ、共用施設の利用条件を確認する。
• 交通・買い物：通勤経路、駅までの実際の所要時間、日常の買い物先を自分の生活時間帯で確認する。
• 住戸の快適性：採光、風通し、遮音性、収納、隣接住戸との位置関係を内覧で確かめる。
• 管理の将来性：管理組合の運営状況、修繕計画、管理費や修繕積立金の見直し予定を確認する。

口コミは、現地確認で重点的に見るべき点を探すための手がかりです。評価が高いから自分にも合う、あるいは一つの低評価があるから避けるべき、と短絡的に結論づけるのは得策ではありません。

【賃貸・空室・売出し情報】購入と賃貸はどちらが向いている？

ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコートでは、中古マンションの販売情報に加え、過去の賃貸募集履歴も確認できます。LIFULL HOME'Sの掲載履歴によると、2026年3月には専有面積68.2㎡の2LDKが月額26万円、同年4〜5月には月額24万9,000円で掲載されていました。

これらは募集時点の賃料であり、実際に契約が成立した金額とは限りません。また、過去の賃貸履歴があることと、2026年10月26日現在に入居可能な部屋があることは別です。最新の空室状況は、SUUMOやLIFULL HOME'Sの賃貸情報、不動産会社の募集資料で確認する必要があります。

家賃を月額24万9,000円と仮定すると、年間の家賃は298万8,000円です。月額26万円なら年間312万円になります。ただし、この金額だけで購入と賃貸の有利不利を判断することはできません。購入の場合には住宅ローンの利息や管理費、修繕積立金、固定資産税、購入時の諸費用などがかかり、将来の売却価格にも不確実性があります。

一方、賃貸は購入時の多額の資金を必要とせず、転勤や家族構成の変化に合わせて住み替えやすいという利点があります。ただし、募集物件の数が限られる場合には、希望する階数や間取り、入居時期に合う住戸を見つけられない可能性もあります。

中古購入を検討する場合は、SUUMOなどで現在の売出し情報を確認し、専有面積や階数、価格、管理費などを比較しましょう。LIFULL HOME'Sの建物情報は、過去の売買・賃貸掲載履歴を調べる際の参考になります。三菱地所ハウスネットのザ・ガーデンズ東京王子の物件情報も、建物全体の概要や売出し・賃貸募集の確認に役立ちます。

なお、現在の掲載状況はポータルサイトや仲介会社ごとに更新時期が異なる場合があります。複数サイトで同じ住戸が掲載されている場合もあるため、掲載件数をそのまま募集中の戸数とみなさず、物件番号や階数、専有面積を照合することが重要です。

【ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコート】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：2026年10月の中古マンション価格相場はいくらですか？ A1：マンションナビの2026年10月26日時点の推計では約1億2,050万〜1億2,450万円です。一方、仲介会社の公開情報には1億1,390万円や1億1,980万円などの売出例があります。推計相場と個別住戸の売出価格、実際の成約価格を分けて確認しましょう。

Q2：賃貸の家賃相場はいくらですか？ A2：LIFULL HOME'Sなどの過去の掲載履歴では、約68.2㎡の住戸が2026年春に月額24万9,000〜26万円で募集されていました。これは過去の募集賃料であり、現在の空室や契約可能な家賃を保証するものではありません。

Q3：管理費と修繕積立金はいくら必要ですか？ A3：掲載例では管理費が月額1万2,000円、修繕積立金が月額9,080円です。別の住戸ではそれぞれ1万2,400円、9,400円の例もあります。インターネット使用料などの付帯費用に加え、長期修繕計画や将来の積立金改定も確認してください。

Q4：最寄り駅はどこですか？ A4：東京メトロ南北線の王子神谷駅とJR京浜東北線の東十条駅が主な利用駅です。掲載資料では王子神谷駅まで徒歩5〜7分、東十条駅まで徒歩6〜7分程度が目安ですが、利用する出入口や経路によって異なります。

Q5：売却するときは、どの価格を参考にすべきですか？ A5：マンション全体の推計相場だけでなく、同じエアリーコート内の類似住戸の売出価格、過去の価格変更、実際の成約事例を参考にするのが基本です。階数、方角、専有面積、室内状態、売却希望時期を踏まえて複数の不動産会社に査定を依頼すると、価格設定を比較しやすくなります。

まとめ：今後の動向と失敗しないための判断基準

ザ・ガーデンズ東京王子エアリーコートは、北区王子5丁目に位置する全864邸の大規模マンションの一棟であり、王子神谷駅や東十条駅へのアクセス、住民向けの共用施設、約68〜71㎡を中心とした中古住戸の選択肢が特徴です。

2026年10月の価格情報では、マンションナビによる推計相場が約1億2,050万〜1億2,450万円とされる一方、個別住戸の販売価格には1億1,000万円台から1億2,000万円台の事例もあります。過去の掲載価格には上昇傾向が見られますが、異なる住戸の売出価格だけで将来の資産価値を予測することはできません。

購入希望者は、販売価格に加えて管理費・修繕積立金、将来の修繕計画、室内状態を確認し、無理のない総住居費を算出することが重要です。賃貸希望者は、過去の家賃相場だけでなく、現在の空室と契約条件を確認しましょう。売却希望者は、査定価格と競合物件の販売状況を比較し、希望する売却時期に合った価格戦略を検討する必要があります。

【プロの結論】 このマンションを評価する際に最も重要なのは、建物全体の人気や相場の数字だけで判断しないことです。同じエアリーコートでも、住戸の位置や向き、間取り、管理状態によって購入価値も売却のしやすさも変わります。2026年10月の公開情報を出発点に、最新の募集状況、類似住戸の価格、維持管理に関する資料を照合することが、購入・賃貸・売却のいずれでも納得できる判断につながります。 （出典: ザ ガーデンズ 東京 王子 エアリー コート（Yahoo!ニュース））