福岡市の中古マンション相場2026年最新｜7区の価格比較と購入費用を徹底解説

福岡市で中古マンションを購入するなら、最初に確認したいのは「実際に売買が成立した価格」と「現在売り出されている価格」の違いです。2026年は、福岡市内でも中央区や早良区の都心・人気住宅地と、南区や西区などのエリアで価格水準に差があり、同じ予算でも選べる広さや築年数が変わります。

LIFULL HOME'Sの2026年10月1日更新データでは、専有面積70㎡換算の売出価格は中央区が平均3,937万円、早良区が3,707万円。一方、国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された成約価格情報を集計した2026年1〜3月のデータでは、福岡市全体の中古マンションの成約㎡単価の中央値は44.0万円でした。購入判断では、こうした数値の集計方法と対象期間を区別することが欠かせません。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 相場の基本：2026年10月の売出価格と、2026年1〜3月の成約価格を分けて見ることが大切です。
• 区別の価格差：70㎡換算の売出価格は中央区・早良区が高く、南区・西区などは比較的予算を抑えた物件を探しやすい傾向があります。
• 購入の判断基準：物件価格だけでなく、諸費用、住宅ローン、管理費、修繕積立金、将来の修繕計画まで含めて予算を組みましょう。

【2026年最新】福岡市の中古マンションはいくら？成約価格と売出価格を比較

2026年10月27日時点で確認できる市場データを見ると、福岡市の中古マンションは数千万円の予算を中心に検討される市場ですが、面積、立地、築年数によって価格は大きく変わります。相場を把握する際は、売出価格、成約価格、査定価格を混同しないことが出発点です。

売出価格と成約価格は同じではない

売出価格は、売主が不動産ポータルサイトなどに掲載している希望価格です。成約価格は、売主と買主が条件を調整し、実際に取引が成立した価格を指します。査定価格は、不動産会社が物件の売却見込みを推定した金額であり、成約を保証するものではありません。

Base-upが2026年10月27日時点で公表した市場集計では、福岡市の中古マンションの売出中物件は3,808件、売出価格の中央値は3,225万円、㎡単価の中央値は49万円でした。同社が参照したレインズの成約事例を独自集計したデータでは、2025年7月〜2026年10月の成約価格の中央値は2,925万円、対象は824件です。

ただし、この2つの数値は、集計期間や物件の構成が異なります。売出価格の中央値から成約価格の中央値を単純に引いて、値引きの平均額を算出することはできません。掲載物件の面積や築年数、成約事例の構成も異なるためです。

2026年1〜3月の成約データが示す価格水準

マンションマーケットが2026年10月15日に更新した福岡市の相場集計によると、2026年1〜3月の中古マンションの成約㎡単価の中央値は44.0万円でした。対象となった成約は723件で、前年同期の38.9万円から約13.1％上昇しています。

専有面積に単価を掛けると、相場の大まかな規模をイメージできます。44.0万円／㎡を単純に当てはめた場合、50㎡で2,200万円、60㎡で2,640万円、70㎡で3,080万円です。ただし、これは中央値の㎡単価による参考計算であり、各面積帯の成約価格の中央値を示すものではありません。中央区の駅近物件や築浅マンションなどは、この目安を大きく上回る場合があります。

また、国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格情報と成約価格情報を確認できます。取引価格情報は取引当事者へのアンケート調査をもとにしたデータで、成約価格情報は指定流通機構が保有する成約情報を加工して公表したものです。両者はデータの収集方法が異なるため、相場の比較では同じ種類のデータをそろえる必要があります。

【7区を比較】福岡市の中古マンション相場は中央区・早良区が高水準

福岡市の中古マンションを区別に比較すると、都心へのアクセスや駅周辺の利便性、住宅地としての需要などによって価格水準が異なります。以下は、LIFULL HOME'Sが2026年10月1日に更新した、専有面積70㎡換算の中古マンション平均売出価格です。実際の成約価格や各区のすべての物件の平均価格ではなく、掲載物件をもとにした参考値です。

福岡市中央区の中古マンション相場

中央区は、天神や薬院、大濠公園、六本松など、商業・交通・文化施設へのアクセスを確保しやすいエリアを抱えています。都心で働く人や、移動時間を抑えたい人にとって検討しやすい一方、立地やブランド性が価格に反映されやすい区です。

同じ中央区でも、駅からの距離、眺望、専有面積、マンションの管理状態によって価格は異なります。都心の小型住戸と、郊外寄りのファミリータイプを総額だけで比べると、実際の住みやすさや㎡単価を見誤る可能性があります。

福岡市博多区の中古マンション相場

博多区は、博多駅周辺の交通利便性やビジネスエリアへのアクセスを重視する人に向いています。一方、駅に近い物件と、駅から距離のある住宅地では価格も住環境も異なります。利便性を優先するなら、最寄り駅までの徒歩時間だけでなく、実際に利用する路線や勤務先までの移動時間を比較しましょう。

福岡市東区の中古マンション相場

東区では、千早・香椎周辺など、駅周辺の利便性と住宅地としての暮らしやすさを比較しながら探せます。中央区よりも購入予算を抑えつつ、広さを確保したい人にとって候補になりやすいエリアです。ただし、駅から離れた物件では、バスの本数や日常の買い物環境も確認する必要があります。

福岡市南区の中古マンション相場

南区は、7区の比較では70㎡換算の平均売出価格が比較的低い水準です。購入価格を抑えながら、ファミリー向けの間取りを検討したい人に適した候補となります。大橋・高宮周辺などでは、駅までの距離や利用路線、周辺施設の充実度を個別に確認すると、予算に合う物件を絞り込みやすくなります。

福岡市西区の中古マンション相場

西区では、姪浜や今宿周辺など、交通アクセスと住環境を軸に比較できます。区全体の価格水準だけでなく、駅周辺か住宅地か、築浅か築古かによって選択肢が変わります。駅から距離がある物件では、通勤時間に加えて、雨天時の移動や買い物のしやすさもチェックしましょう。

福岡市城南区の中古マンション相場

城南区は、地下鉄七隈線沿線などを中心に、都心へのアクセスと住宅地の落ち着きを比較したい人に向いています。中央区などと比べて予算を抑えられる物件もありますが、駅距離や築年数による価格差は小さくありません。総額を抑えたい場合は、希望する間取りと通勤時間の条件を先に決めることが有効です。

福岡市早良区の中古マンション相場

早良区は、西新・藤崎周辺など利便性の高いエリアを含み、70㎡換算の平均売出価格も高い水準です。一方、区内には異なる価格帯の住宅地があるため、区平均だけで購入可能額を判断するのは適切ではありません。駅周辺を優先するのか、広さや落ち着いた住環境を優先するのかによって、選ぶエリアが変わります。

7区を比較する際は、価格の高低だけでなく、通勤・通学、買い物、医療機関、将来の売却のしやすさなどを組み合わせて判断しましょう。区平均は候補を絞るための出発点であり、個別物件の価格を決めるものではありません。

【価格推移を検証】築年数・駅距離で中古マンションの価格はどう変わる？

福岡市の中古マンション価格は上昇傾向にある

マンションマーケットが公表した成約データでは、福岡市の中古マンションの㎡単価中央値は、2024年1〜3月の36.5万円から2026年1〜3月の44.0万円へ上昇しました。約2年間の上昇率は約20.5％です。2025年1〜3月の38.9万円と比べても、2026年1〜3月は約13.1％高い水準となっています。

ただし、四半期ごとの成約価格は、取引された物件の面積、築年数、立地などの構成によって変動します。市場全体の価格が上昇していても、すべての中古マンションが同じ割合で値上がりしているわけではありません。購入を検討する際は、福岡市全体の推移だけでなく、希望エリアの類似物件や個別の成約事例を確認することが大切です。

築年数による価格差をどう読むか

国土交通省が提供する取引データを独自集計した価格情報では、福岡市の中古マンションの平均㎡単価は、築1年以下で約96.0万円、築10年で約69.1万円、築20年で約47.6万円、築30年以上で約30.9万円という参考値が示されています。築年数が進むほど価格水準が低くなる傾向を読み取れますが、これらは築年帯ごとの平均的な目安であり、同一物件を追跡した価格下落率ではありません。

中古マンションの価格は、建物の経年劣化だけで決まりません。駅に近い、人気の住宅地にある、大規模修繕が適切に実施されている、管理状態が良好であるといった条件が価格を支えることがあります。反対に、築浅でも駅から遠い、管理費や修繕積立金の負担が重い、将来の修繕に不安がある場合は、価格だけで魅力を判断できません。

駅徒歩5分と15分では何が違う？

駅からの距離は、日々の利便性だけでなく、将来の売却時に検討する買主の範囲にも影響します。ただし、「駅徒歩5分なら必ず何％高い」と一律に判断できるわけではありません。路線の利便性、駅周辺の商業施設、坂道や幹線道路の有無、バス利用のしやすさなどによって評価は変わります。

候補物件を比較するときは、駅徒歩5分以内、6〜10分、11〜15分などに分け、同じ区・同じ程度の築年数・近い専有面積の物件を比較しましょう。広告の徒歩分数だけでなく、実際の通勤ルートを歩いて確認すると、購入後の生活を具体的にイメージできます。

【購入費用を試算】中古マンションの諸費用と住宅ローンの注意点

物件価格以外に6〜9％程度の費用を見込む

中古マンションの購入では、物件価格に加えて仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、税金などが発生します。金融機関の案内などで示される購入諸費用の目安は、物件価格の6〜9％程度です。実際の金額は、仲介の有無、ローンの組み方、保険の契約内容などによって異なります。

• 物件価格3,000万円の場合：諸費用の目安は約180万〜270万円。
• 物件価格3,225万円の場合：諸費用の目安は約194万〜290万円。
• 物件価格4,000万円の場合：諸費用の目安は約240万〜360万円。

たとえば3,000万円の中古マンションを購入するなら、物件価格だけでなく、諸費用を含めて3,180万〜3,270万円程度を一つの資金計画の目安にできます。ただし、これは概算です。リフォーム費用や引っ越し費用、家具・家電の購入費用は別途見込んでおきましょう。

仲介手数料や登記費用を確認する

仲介会社を通じて売買する場合、仲介手数料がかかります。売買価格が400万円を超える一般的な取引では、仲介手数料の上限は、税別で「売買価格×3％＋6万円」を基準に計算します。消費税を加えた上限額は、3,000万円の物件で105万6,000円です。実際の請求額は契約内容や取引条件を確認してください。

このほか、所有権移転登記や抵当権設定登記に関する費用、司法書士報酬、住宅ローンの事務手数料や保証料、印紙税、火災保険料などが発生する場合があります。固定資産税や管理費などの精算金が売買時に必要になるケースもあるため、契約前に諸費用の明細を受け取りましょう。

住宅ローンは月々の返済額だけで判断しない

住宅ローンを検討するときは、借入額、金利、返済期間、返済方法を組み合わせて試算します。たとえば3,000万円を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りる単純計算では、年利0.8％なら月々の返済額は約8.2万円、年利1.5％なら約9.2万円です。いずれも金利を仮定した試算であり、実際の金融機関の適用金利を示すものではありません。

この金額に、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などが加わります。変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇で返済負担が増える可能性も考慮してください。固定金利と変動金利の違いを理解し、金融機関の事前審査を利用して、無理のない借入額を確認することが重要です。

また、物件価格を優先して予算ぎりぎりまで借りると、入居後の修繕費や教育費、車の維持費などに対応しにくくなります。購入時に必要な現金と、購入後も手元に残しておく生活予備費を分けて計画しましょう。

【購入前の必須確認】中古マンションの管理状態を見分ける方法

中古マンション選びでは、室内のリフォーム状況だけでなく、建物全体の管理状態を確認することが欠かせません。専有部分がきれいでも、共用部分の修繕が滞っていたり、修繕積立金が不足していたりすれば、将来の負担が増える可能性があります。

内覧時に確認したい共用部分

• エントランス・廊下：清掃が行き届いているか、照明や設備が適切に維持されているか。
• 外壁・共用設備：目立つひび割れ、漏水跡、塗装の劣化、設備の故障などが放置されていないか。
• ごみ置き場・駐輪場：整理整頓され、管理ルールが機能しているか。
• 掲示板：修繕工事の案内や管理組合からの通知が適切に掲示されているか。
• 管理人の勤務体制：管理員の勤務日や清掃頻度、管理会社の対応範囲を確認できるか。

ただし、見た目がきれいであることだけで、管理が適切だと断定することはできません。逆に、築年数が古いという理由だけで、管理状態が悪いと決めつけるのも適切ではありません。建物の状態と管理組合の運営を、資料と現地の両方から判断しましょう。

長期修繕計画と修繕積立金の確認が重要

国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトでは、管理計画認定制度の基準として、管理組合の運営、管理規約、会計処理、長期修繕計画などを挙げています。認定基準では、長期修繕計画の計画期間が30年以上であることや、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれることなどが示されています。

購入前には、不動産会社を通じて次の資料を確認しましょう。

• 長期修繕計画と、直近の見直し時期。
• 修繕積立金の残高と、今後の値上げ予定。
• 過去の大規模修繕工事の時期・内容・実施履歴。
• 管理組合の総会議事録や収支状況。
• 管理費・修繕積立金の滞納状況や、将来の一時金徴収の可能性。

修繕積立金が現在安いことだけを理由に、購入を有利と判断するのは危険です。積立金が十分でなければ、将来の値上げや一時金徴収につながる場合があります。管理計画認定を受けているマンションも参考になりますが、認定の有無だけで建物の安全性や将来の資産価値が保証されるわけではありません。

築年数と耐震性もチェックする

築古物件では、築年数に加えて、耐震性、給排水管などの設備、エレベーター、共用部の更新状況を確認する必要があります。特に1981年の新耐震基準への移行時期に近い建物では、建築年だけで判断せず、建築確認の時期や耐震診断・改修の有無を資料で確認してください。

リフォーム済みという表示も、工事の範囲を確認することが大切です。壁紙や床などの内装更新と、給排水管や共用設備の更新は別の話です。購入後に追加工事が必要になる可能性も踏まえて、修繕履歴や設備の状態を調べましょう。

【失敗しない探し方】相場データを予算に合う物件選びへつなげる

最初に決めるのは購入総額と毎月の負担

物件探しを始める前に、自己資金、借入可能額、諸費用、購入後の生活予備費を整理しましょう。住宅ローンの借入可能額が、そのまま無理なく返済できる金額になるとは限りません。管理費や修繕積立金を含めた月々の住居費を基準に、購入予算を決めることが重要です。

区平均ではなく、似た条件の物件同士を比較する

区別の相場は、候補エリアを絞るために使います。その後は、同じエリアで、専有面積、築年数、駅距離、階数、間取り、管理状態が近い物件を比較してください。70㎡換算の平均売出価格が3,000万円前後の区でも、築浅・駅近の物件と築古・駅遠の物件では、実際の価格が大きく異なります。

売出価格が相場より高く見える場合は、単に値下げを期待するのではなく、近い条件の成約事例と比較し、価格差の理由を確認します。眺望やリフォームの内容、管理状況など、価格を支える要素があるかどうかも判断材料になります。

購入をおすすめできる人・慎重に検討したい人

中古マンション購入を前向きに検討しやすい人は、希望するエリアと必要な広さを整理し、購入後の維持費まで含めた予算を確保できる人です。築年数だけにとらわれず、管理状態や修繕履歴を確認できる人も、中古マンションの選択肢を広げやすくなります。

一方、購入時の諸費用を払うと手元資金がほとんど残らない人、将来の修繕費や金利上昇に対応できない人、建物の管理資料を確認せずに価格だけで決めようとしている人は、慎重に検討する必要があります。相場より安い物件には理由がある場合もあるため、価格の低さだけで判断しないことが大切です。

情報収集では、国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格情報・成約価格情報を確認し、不動産ポータルサイトで現在の売出物件を比較する方法が有効です。公的な取引データと実際の販売情報を組み合わせれば、売主の希望価格と市場で成立している価格の違いを把握しやすくなります。

【中古マンション福岡市】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：2026年に福岡市で中古マンションを買うなら、予算はいくら必要ですか？
A1：物件の条件によって異なりますが、2026年10月更新の売出データでは、70㎡換算の平均売出価格は南区で約2,486万円、中央区で約3,937万円です。さらに購入諸費用として物件価格の6〜9％程度を見込み、リフォーム費用や引っ越し費用も別途計画しましょう。

Q2：中古マンションの成約価格は、売出価格よりどれくらい安いですか？
A2：一律の値引き率はありません。売出価格は売主の希望価格、成約価格は実際に取引が成立した価格です。集計期間や物件の構成が異なる統計を単純比較せず、同じエリア・面積・築年数・駅距離の成約事例と現在の売出物件を比較してください。

Q3：中古マンションは築何年までなら購入しても大丈夫ですか？
A3：築年数だけで安全性や資産価値を判断することはできません。耐震性、給排水設備、長期修繕計画、修繕積立金、過去の大規模修繕工事を確認することが重要です。築古物件では、購入前に建築確認時期や耐震診断・改修の有無も確認しましょう。

まとめ：【プロの結論】福岡市の中古マンションは相場・総費用・管理状態で選ぶ

2026年の福岡市の中古マンション市場では、成約価格の上昇が確認される一方、7区の価格水準には差があります。売出価格だけを見ると購入予算を誤りやすく、区平均だけで判断すると、物件ごとの立地や築年数、管理状態の違いを見落とす可能性があります。

購入を成功させるために押さえたいのは、次の3点です。

• 価格を正しく比較する：売出価格と成約価格を区別し、同じ条件に近い物件の事例を確認する。
• 購入後の負担まで計算する：諸費用、住宅ローン、管理費、修繕積立金、将来の修繕費を含めて予算を組む。
• 建物の将来性を確認する：長期修繕計画、修繕積立金の残高、耐震性、修繕履歴を調べる。

福岡市の中古マンション選びでは、価格の安さだけでなく、日々の暮らしやすさと長期的な維持費のバランスが重要です。まずは7区の相場で候補エリアを絞り、成約事例と売出物件を比較したうえで、管理状態と資金計画まで確認することが、予算に合った住まいを見つける近道です。 （出典: 中古 マンション 福岡 市（Yahoo!ニュース））